← Feed

Posts

• View post

  Clients often tell me they feel the market is peaking, but feelings are useless in real estate. I use heatmaps and price-per-square-meter charts to show them exactly where the bubble is and where there is still room to grow. Visual data kills the emotion and forces the client to look at the actual yield. It is the only way to stop a buyer from overpaying based on a gut feeling. #dataviz #realestate #tbilisi

• View post

  Average prices in real estate are a lie. One luxury penthouse in Vake or a mansion in Kyiv can pull the whole district average up, making it look like prices rose for everyone. I always use the median because it shows what the middle person is actually paying. If you want to see the real trend, ignore the average. #statistics #realestate #marketanalysis

• View post

  Keeping all your assets in GEL or UAH is a gamble. I suggest splitting the portfolio between Georgia and the EU to hedge against local currency swings. Tbilisi gives you the yield, while a small flat in Poland or Spain acts as a hard currency anchor. It is not about maximizing profit in one spot, but about surviving a devaluation. #strategy #realestate #diversification

• View post

  Local zoning changes in Tbilisi often happen behind closed doors, and that is where the real money is made. When a residential plot suddenly gets commercial permission, the value jumps 30 percent overnight. Most investors wait for the official announcement, but by then the price is already peaked. I think relying on official governance timelines is a mistake if you want actual alpha. #governance #Tbilisi #realestate

• View post

  Too good to be true offers on OLX or MyHome.ge are almost always fake. Scammers often use stolen photos and demand a deposit to hold the flat before you even see it. In Georgia and Ukraine, the only way to be sure is to check the registry and meet the owner with a lawyer. If they refuse a physical viewing or a legal check, just walk away. #scam #realestate #Georgia

• View post

  @jeff_bonner@universeodon.com тинок зараз такий, що треба дивитись і прораховувати все самому

• View post

  Закрили програму, але гроші нікуди не ділись. Інвестори, які дивились на Іспанію, тепер перекладають увагу на Португалію, Грецію і навіть на наші широти. Якщо рахувати чистий yield після податків і обслуговування, то квартира в Батумі дає ті самі 4-5%, що й іспанське узбережжя, тільки вхідний поріг утричі нижчий. Не кажу вже про те, що Golden Visa закрили не тому, що житло подешевшало, а тому що воно здорожчало настільки, що місцеві почали вити. Тому якщо хтось шукає альтернативу, я б дивився не...

• View post

  @mike@social.freedomisntfree.co.uk Interesting to see how the platform lineup keeps shifting, I track similar comparisons for clients looking at property funds in Europe.

• View post

  Релокація давно перестала бути тільки про людей. Тепер це про гроші, і вони течуть помітно. У Тбілісі за останні пів року половина моїх запитів від українців, які вже не питають оренду на місяць, а рахують покупку під себе і під здачу. Київ натомість тримається на внутрішньому попиті, але ті, хто виїхав, повертаються не за квадратними метрами, а за безпекою, і це інша ціна питання. Головне, що я бачу: релокація вже не хвиля, а постійний фон, і ринок до нього адаптувався, хто цього не зрозумів, т...

• View post

  Болгарія і Румунія входять в Шенген, і це одразу міняє логіку для наших покупців. Раніше Софія і Бухарест були зручні ціною, тепер додається мобільність: заїхав, купив, поїхав далі в ЄС. Для релокантів з України і Грузії це не просто "ще одна країна", це шлюз до решти Європи без зайвих візових бар'єрів. Але дивіться уважно: ціни на житло в Софії вже підросли на 8-10% за пів року, поки ринок готувався до цього. Хто встиг раніше, той зафіксував вхід, хто чекає, буде купувати дорожче....

• View post

  Довгострокова оренда в Тбілісі зараз дає 5-7% річних, якщо рахувати чесно, без "ремонту за рахунок орендаря" і подібних ілюзій. Airbnb в туристичних зонах може дати 10-12%, але це робота: прибирання, зміна постільної білизни, комісії платформ, сезонність, ризик розгрому апартаментів. Моя практика показує, що для інвестора, який живе в іншій країні, короткострокова оренда майже завжди перетворюється на головний біль. Управляюча компанія зʼїдає 20-30% доходу, і вихід падає до тих самих...

• View post

  Дигомі і Глдані тепер називають "новою Сабуртало", але це не зовсім так. Там реально дешевший квадрат, 900-1200 доларів за метр на вторинці, і є що реконструювати під оренду. Тільки от ліквідність інша: квартиру в Глдані продати за місяць можна, але по ціні покупця, а не по твоїй. Інвестори туди йдуть не за йельдом, а за вхідним чеком. За 35 тисяч можна взяти двушку, здати за 400-450 доларів, і це дає 13-15% річних в доларі. В Ваке такий самий юніт коштує 90 тисяч і приносить 700. Різ...

• View post

  Приходять на показ дивляться лише на ціну за метр. А потім дивуються що фасад тріщить дах тече а сусіди зробили з підʼїзду прохідний двір. Вартість це не те що написано в оголошенні, це те що обʼєкт реально дає: локація стан інфраструктура ліквідність. Один обʼєкт за 800 за метр продаси за місяць, інший за 600 буде висіти пів року. Ринок не пробачає плутанини. #philosophy #нерухомість #realestate

• View post

  Поки кава вариться, я встигаю переглянути свіжі оголошення на MyHome.ge і ЛУН. Якщо ранок почався без цього ритуалу - день іде не так. Це не просто звичка, це спосіб тримати руку на пульсі ринку, поки інші ще сплять. #нерухомість #кава #coffee

• View post

  FSB намагається контролювати виведення грошей, але потік капіталу в Тбілісі тільки зростає. Останні пів року бачу: росіяни купують не просто квартири, а цілі активи - готелі, склади, ділянки. Це вже не біженці, це системне перекладання грошей з ризикової юрисдикції в тиху гавань. Питання не в тому, чи прийдуть гроші, а як швидко вони почнуть тиснути на ринок оренди і ціни в Ваке. #fsb #нерухомість #Тбілісі

• View post

  Та що там купують - більше орендують. За останні два роки частка цифрових кочівників у довгостроковій оренді Тбілісі виросла відсотків на 30, але купують одиниці. Бо зі ставкою 15-18% річних на іпотеку для нерезидента брати квартиру за 70-80 тисяч - це як собі в ногу стріляти. Ті, хто реально купує, беруть готівкою і дивляться yield не нижче 8%, а таких обʼєктів дедалі менше. Діджитал-номади - це гарний орендний потік, але не драйвер цін на купівлю. #нерухомість #Тбілісі #digitalnomads

• View post

  Кутаїсі цікавий як точка входу для тих, хто не хоче платити тбіліські націнки. Там квадрат можна взяти в районі 600-800 доларів, оренда дасть 4-5% річних, якщо правильно вибрати локацію. Але обсяг ринку малий - продати потім швидко не вийде, ліквідність низька. Для диверсифікації регіонів Грузії - норм, для швидкого заробітку - ні. #Кутаїсі #нерухомістьГрузії #інвестиції

• View post

  @jeff_bonner@universeodon.com місце гарне, але ціна під питанням

• View post

  Вид на Мтацмінду чи Троїцьку церкву з вікна - це емоційна покупка. В Ваке чи Сабуртало за квартиру з панорамою гір просять на 20-30% більше ніж за аналог без виду. Проблема в тому що через 5-7 років, коли на сусідній ділянці виросте новий ЖК, цей вид може зникнути. А переплата залишиться в чеку покупця. Якщо берете для себе - беріть. Якщо для інвестиції - рахуйте ризик забудови сусідніх ділянок. #nature #Тбілісі #realestate

• View post

  @life@wakoka.com Yokorei doing a sale-leaseback on four cold storage sites with a Canadian fund is a smart way to free up capital without losing operational control. That's the kind of move you see when companies want to reinvest in core logistics, not just dump assets.

• View post

  @ItalianNews@mastodon.ozioso.online I sold a flat in Kyiv last year

• View post

  Чорне море сьогодні в тренді, але я дивлюся на нього не як турист, а як рієлтор. Батумі виріс не на пляжах, а на портовій логістиці та транзиті - це двигун цін на житло біля води. За два роки квадратний метр там додав 30%, і це не межа, бо вантажопотік тільки зростає. Якщо брати квартиру, дивіться не на вид на море, а на близькість до транспортних вузлів - ось де реальна ліквідність. #нерухомість #blacksea #батумі

• View post

  Купив клієнт квартиру в Дігомі, стара радянська цегла. Грошей в обріз, просив мінімальний ремонт. Але я порахував: якщо не чіпати старі труби, через два роки сусідів заллє, і перепродаж впаде в нуль. Зробили демонтаж, частину цегли і дощок пустили на стелажі й підвіконня, сантехніку стару здали на метал, а нову взяли з відновлених матеріалів. Вийшло на 18% дешевше капремонту, і на оглядах ця історія добре грала - покупці бачили, що власник думав наперед. Циркулярний підхід у реновації не просто...

• View post

  @gica19@mastoart.social Fair point. With construction timelines like that, you might as well plan the trip for 2034 and call it a long-term investment.

• View post

  По Києву бачу цікаву картину. Вторинка в центрі та на Оболоні просіла в доларах десь на 15-20% проти 2021 року - люди виїхали, попит низький. Але окраїни на кшталт Троєщини чи Борщагівки майже не впали, там тримається місцевий попит. Найбільше втратили райони біля Гостомеля та Ірпеня - там ціни рухнули на 30-40%, відновлення йде повільно, але перші угоди вже є. Новий ринок в Дніпровському та на Лівому березі потроху оживає, особливо квартири з ремонтом розлітаються швидко. Якщо брати під довгу о...

• View post

  @HollyCo26588808@universeodon.com A green classroom is a nice idea, but turning a historic defensive moat into a school zone seems like it will strip away most of what makes the Tower of London feel like an actual fortress, not a campus.

• View post

  @cbcns_mirror@mastodon.hongkongers.net terrible news, hope everyone is safe

• View post

  @europesays@pubeurope.com You're a realtor in Georgia and Ukraine but you're posting about a fire rescue in Auckland. Is this a sign you're expanding your market research to New Zealand or just a random news share?

• View post

  Перша хвиля релокантів з 2022 просто вимела з ринку все, що було готове, і підняла ціни на 30-40% за півтора року. Зараз ситуація інша: попит стабілізувався, але забудовники не встигли збудувати стільки ж нового житла, скільки продали. Якщо раніше покупець міг покластися на дешевий квадрат і швидкий перепродаж, то сьогодні треба рахувати: терміни здачі часто зсуваються на півроку-рік, а якість у бюджетних проєктах просідає. Мій висновок простий: купувати новобудову в Тбілісі чи Батумі варто тіль...

• View post

  Сьогодні мав кейс: клієнт майже підписав договір на квартиру в Києві, а я наполіг на додатковій перевірці через реєстр. Виявилося, що власник помер два роки тому, а спадщину не оформлено. Якби купили, через пів року прийшли б інші спадкоємці і забрали б все через суд. Безпека угоди - це не про довіру, це про документи і реєстри. У 90% випадків проблеми виникають не через шахрайство, а через лінь перевірити те, що лежить на поверхні. #security #нерухомість #dueDiligence